Выгодные инвестиции в недвижимость за рубежом и в украинскую недвижимость предлагают участники февральской выставки в Киеве.

23-26 февраля 2010 года состоится 13-я международная выставка-форум «Недвижимость-2010» (Investate), «Международная недвижимость-2010» (International Real Estate) в Международном выставочном центре по адресу: г. Киев, пр. Броварской, 15, Цель выставочного мероприятия — предоставить профессиональную информацию и услуги лицам, заинтересованным в вопросах инвестирования, приобретения, кредитования, продажи и аренды недвижимости в Киеве, в Украине, в Крыму, за рубежом.

Основные направления выставок: строительство (объекты жилой, коммерческой, загородной недвижимости), инвестиции, коммерческая недвижимость, земельные участки, курортная недвижимость, коттеджные поселки и загородная недвижимость, продажа/аренда жилой и коммерческой недвижимости на вторичном рынке, девелопмент, консалтинг, юридическое и риэлторское сопровождение сделок, др.

Наиболее активно в этом году представлены объекты недвижимости за границей: в Испании, Болгарии, Турции, Египте, Греции, Доминиканской республике, на Кипре, др.

Посетителей мероприятия ждут зарубежные и украинские специалисты по инвестициям в недвижимость, застройщики и агентства недвижимости, компании, предоставляющие консультационные услуги решающие сопутствующие операциям с недвижимостью проблемы, представители прессы — журналы, газеты, интернет-порталы, посвящённые украинской и зарубежной недвижимости.

Выгодное инвестирование в объекты недвижимости за границей предполагает зарубежные кредитные программы, консультации по которым и будут предложены посетителям и в рамках тематической программы выставки.

По вопросам участия в мероприятиях:

тел./факс: +38044 379-20-23 (24,25) kim2004@svitonline.com, kim2004@domexpo.com.ua

Закажите на сайте www.domexpo.com.ua бесплатный пригласительный с программой выставки-форума. Приглашаем заинтересованные компании к участию в выставке-форуме!

]]> http://estateukraine.wordpress.com/2010/01/14/13-%d1%8f-%d0%bc%d0%b5%d0%b6%d0%b4%d1%83%d0%bd%d0%b0%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%bd%d0%b0%d1%8f-%d0%b2%d1%8b%d1%81%d1%82%d0%b0%d0%b2%d0%ba%d0%b0-%d1%84%d0%be%d1%80%d1%83%d0%bc-%c2%ab%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2/feed/ 0 estateinua http://estateukraine.wordpress.com/2010/01/14/%d0%be%d0%b1%d0%b7%d0%be%d1%80-%d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%ba%d0%b0-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%ba%d0%b8%d0%b5%d0%b2%d0%b0-%d0%b8%d1%82%d0%be%d0%b3%d0%b8/ http://estateukraine.wordpress.com/2010/01/14/%d0%be%d0%b1%d0%b7%d0%be%d1%80-%d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%ba%d0%b0-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%ba%d0%b8%d0%b5%d0%b2%d0%b0-%d0%b8%d1%82%d0%be%d0%b3%d0%b8/#comments Thu, 14 Jan 2010 16:22:46 +0000 estateinua http://estateukraine.wordpress.com/2010/01/14/%d0%be%d0%b1%d0%b7%d0%be%d1%80-%d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%ba%d0%b0-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%ba%d0%b8%d0%b5%d0%b2%d0%b0-%d0%b8%d1%82%d0%be%d0%b3%d0%b8/ ]]> Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:

• при подсчете в долларах 1679$/кв.м. (-0,9% );
• при подсчете в гривнах 13424грн/кв.м (- 2,8% ).

Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,0% в месяц (+0,5% ). Индекс доходности в декабре -0,4 банк./деп. (+ 0,2 банк./деп.) За 2009 год индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева снизился на 30,3%.

Индексы аренды жилья:

• в целом по Киеву: 98,35 грн/кв.м
• жилье эконом класса: 86,70грн/кв.м
• жилье бизнес класса: 121,71грн/кв.м
• элитное жилье: 214,86грн/кв.м

Прошедший 2009 год был одним из самых сложных для киевского рынка недвижимости.Глубокий кризис в экономике, государстве и обществе не только не давал рынку развиваться, но и подавлял его. Причем как в переносном смысле слова, так и в прямом.Количество сделок резко сократилось (По нашим оценкам — вдвое. Официальных данных по Киеву пока нет). Количество риелторских компаний уменьшилось в разы (по некоторым оценкам, на порядок).

Строительная отрасль весь год находилась в «плачевном» состоянии, большинство начатых объектов были заморожены. Ипотека фактически не работала (в том смысле, что новых кредитов почти не выдавали, все силы и средства банкиры бросили на реструктуризацию проблемных кредитов).Пессимизм ощущался практически во всем.Конечно же, были не только минусы, а и плюсы. Кризис заставил наших граждан более реально смотреть на многие вещи. В том числе, изменить отношение к инвестициям в недвижимость, к имеющимся накоплениям, к ипотечным кредитам с неподъемными процентами.

Несомненным плюсом для вторичного рынка недвижимости было и существенное снижение долларовых цен (по сравнению с пиковыми ценами в июле 2008 года — более чем на 41%). Далеко не все восприняли это снижение как положительный фактор. Для большинства инвесторов, купивших недвижимость с целью получения прибыли, снижение цен стало неприятной неожиданностью. Но особенно болезненно ударило снижение цен по людям, взявшим ипотечные кредиты. У многих невыплаченные суммы кредитов уже превышают реальные стоимости залоговых квартир; потому даже продав их, могут остаться должниками.

Тем не менее, для всего рынка в целом, снижение цен — положительный фактор. Ибо без этого рынок оздоровить нельзя.«Ценовой пузырь» раздувался достаточно долго. Рано или поздно он должен был либо лопнуть, либо начать плавно сдуваться. Как лопаются «ценовые пузыри», можно было наблюдать в период с ноября 2008 по февраль 2009. Паника на рынке, продавцы резко сбрасывают цены, покупатели ждут дальнейшего понижения… Сделок очень мало. Если цены и должны прийти в соответствие с доходами большинства представителей «среднего класса», то снижение должно быть постепенным. Дабы люди, экономика, банковская система могли адаптироваться к происходящему. Эту мысль мы высказывали неоднократно. И, в общем-то, так оно и было в течение большей части 2009 года.

Наилучшие предложения были в январе-феврале. Но в этот период сделок было мало: покупатели ждали дальнейшего резкого снижения цен.В марте напряжение спало, паника практически исчезла, выбор предложений сузился, резкое снижение цен прекратилось… Более того, в отдельных сегментах рынка цены двинулись в обратную сторону — стали медленно расти. И как только потенциальные покупатели увидели, что цены торгов и продаж прекратили резкое падение (а это в отдельных сегментах рынка произошло еще в феврале), рынок стал потихоньку оживать: эмоций и суеты стало меньше, а сделок больше.

При этом в каждом сегменте рынка шли свои процессы. Продавцы, поспешившие в декабре-январе резко снизить цены, стали их поднимать, а продавцы с ценами октября 2008 года наконец-то поняли, что их цены нереальны и начали их понижать. Так что разнобой с ценами был очень большой. Но при всем том, сегменты жилья «эконом-класса», как всегда, реагировали на изменение обстановки намного быстрее, чем сегменты «дорогого» жилья. В апреле признаки «выздоровления» рынка стали более явными. Если в предыдущие месяцы просторные квартиры почти не пользовались спросом, то в апреле было немало, так называемых, «обменов с доплатами». Продав низкокачественное тесное жилье, и забрав из банков зависшие депозиты, люди приобретали более качественное и просторное жилье.

В мае доллар заметно просел — это существенно усложнило торги, привело к срыву ряда достигнутых договоренностей, сокращению деловой активности. Наиболее результативным месяцем года был июнь. Участники рынка торопились решить свои жилищные и финансовые проблемы до начала периода массовых отпусков, состоялись сделки, отложенные в мае. Цены в июне подросли, что хорошо видно на приведенных в статье графиках.В третьем квартале деловая активность с каждым месяцем снижалась. Большинство продавцов и покупателей избрали тактику выжидания. Покупатели, глядя на огромные проблемы в экономике и обществе, ожидали снижения цен. Продавцы же, в условиях неопределенности и постоянных изменений курсов валют, удерживали цены на прежнем уровне. В этих условиях усложнилась организация цепочек продаж-обменов. Возник замкнутый круг: сокращение количества сделок практически переросло в их отсутствие.

Однако, не все могут долго находится в ожидании. На людей давят и жилищные проблемы, и снятые с депозитных счетов накопления. В октябре и ноябре рынок оживился. И одна из причин такого оживления — укрепление гривны. Немало потенциальных покупателей, увидев, что их накопления в валюте с каждой неделей становятся все легче, решили воспользоваться ними для улучшения жилищных условий. Купив недвижимость, они нередко запускали цепочки обменов с доплатами и компенсациями; одни сделки порождали другие.

В декабре, в преддверии длительных рождественско-новогодних каникул на рынке, как и в жизни, уживались спешка одних и выжидание других. В целом деловая активность была весьма низкой: большинство продавцов и покупателей выжидали. Вместе с тем, некоторые участники рынка явно стремились решить свои жилищные и финансовые проблемы еще в 2009 году. Тем не менее, была заметна тенденция к достижению компромиссов. Делать из этого далеко идущие выводы пока не стоит. Вполне возможно, что подобная готовность договариваться объясняется всего лишь традиционным стремлением людей к предновогодним продажам и покупкам.

Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.

В декабре средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

• 1624$ (12985грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
• 1811$ (14480грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

• 1705$ (13632грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»; 
• 1782$ (14248грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

Индекс стоимости жилья Киева

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), и учитывает цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:

• при подсчете в долларах снизился на 0,9%;
• при подсчете в гривнах снизился на 2,8%.

Статистика цен предложений в долларах США

За период с 01.12.2009 по 01.01.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 0,3%.

В зависимости от количества комнат, в декабре усредненная цена предложений изменилась следующим образом:

• в однокомнатных квартирах снизилась на 0,9%;
• в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,0%;
• в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,6%;
• в многокомнатных квартирах повысилась на 4,2%.

За 2009 год усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 32,5%.

В зависимости от количества комнат, в 2009 году усредненная цена предложений снизилась:

• в однокомнатных квартирах на 34,5%;
• в двухкомнатных квартирах на 34,1%;
• в трехкомнатных квартирах на 32,2%;
• в многокомнатных квартирах на 23,1%.

Наиболее значительное падение цен предложений (-43,7%) зафиксировано на многокомнатные квартиры в сегменте «старый кирпич». Минимальное падение цен предложений (-15,5%) было на четырехкомнатные квартиры в современных кирпичных домах.

Соотношение цен спроса и предложения

Ниже представлены графики индекс ов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. При определении этих индексов мы ориентировались на те заявки, которые плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными.К сожалению, информативность индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы… Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок.С учетом этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.

Как следует из приведенных графиков, кривые цен спроса и предложения, хотя и постепенно сближаются, но все еще отстоят друг от друга достаточно далеко.

Изменение состава предложения

На графиках, приведенных ниже, показаны изменения состава предложения на вторичном рынке жилья.

В 2009 году доля «дешевых» однокомнатных квартир была существенно меньше доли «дорогих» трехкомнатных. Подобная картина типична для периода стагнации рынка, когда «дорогие» квартиры надолго зависают, а основным спросом пользуются «дешевые» однокомнатные. В осенние месяцы деловая активность немного повысилась, разрыв между долями однокомнатных и трехкомнатных квартир сократился. Однако, он все еще достаточно значителен. А это является признаком того, что стагнация рынка будет продолжаться.

В 2009 году (впервые за несколько лет) снизилась доля квартир в современных домах. До этого она постоянно росла, как по объективным причинам (в Киеве с каждым годом росла доля современного жилья), так и субъективным (квартиры в новостройках привлекали внимание спекулянтов и инвесторов, а потому в базах данных их было достаточно много).

Полагаем, что снижение доли современного жилья в составе предложения является естественной реакцией рынка на замораживание строительства. Одновременно это признак того, что массового выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир» в 2009 году не было.

Первичный рынок жилья

Прошедший 2009 год был для первичного рынка жилья очень трудным. Объем строительства резко сократился. За первые девять месяцев 2009 года в Киеве введено в эксплуатацию 418603 квадратных метров жилья. За этот же период в 2008 году было введено 908231 квадратных метров жилья, то есть в два с лишним раза больше.Основная причина — острая нехватка финансирования.

В 2009 году первичный рынок фактически распался на три отдельных рынка, на каждом из которых шли свои процессы.В наихудшем состоянии находится рынок замороженных объектов. Причем многие из них представляют груды бетона, которыми в ближайшее время никто, похоже, заниматься не собирается. Продать подобные объекты даже по низким ценам крайне сложно. Тем более что некоторые из них не законсервированы, то есть фактически брошены на произвол судьбы и стихий.

В несколько лучшем состоянии — рынок объектов, на которых проводятся какие-то работы. Даже номинальное присутствие строителей в значительной степени гарантирует, что возведение здания будет завершено. Тем более что в последнее время девелоперы, застройщики и банки начали проявлять интерес к подобным объектам. Пусть, пока лишь, к некоторым из них. Да и государство, вполне возможно, выделит какие-то средства. По крайней мере, предвыборных обещаний, связанных с возрождением строительной отрасли, звучит немало. Так что надежды на завершение подобных объектов есть. Ведь как бы там ни было, а Киеву нужен определенный задел строек. Кризис рано или поздно закончится, и первичный рынок вполне может столкнуться с нехваткой новых предложений.

На этом фоне весьма неплохо выглядит рынок объектов, которые уже сданы или близки к завершению. Таких объектов немного, они и привлекают внимание потенциальных покупателей. Некоторые из которых, долго выжидали, не решались инвестировать деньги в строящиеся дома, надеялись, что цены упадут. Теперь пытаются приобрести квартиры с помощью риелторов, и, судя по всему, жалеют о своей нерешительности. Ведь выбор квартир в этих новостройках уменьшился, а цены с начала осени подросли (в том числе, за счет укрепления гривны).

Рынок аренды жилья

Рынок аренды жилья наиболее быстро отреагировал на кризис в экономике и обществе. И это неудивительно, поскольку цены аренды определяются текущими доходами арендаторов и мало зависят от их накоплений. Потеряв в заработке, арендаторы буквально сразу же ставят вопрос о снижении арендной платы или о поиске более дешевого жилья.Именно поэтому, в первые же месяцы кризиса рынок аренды практически полностью перешел на национальную валюту. При этом цены в гривнах практически не изменились и примерно соответствовали летнему уровню 2008 года. Но при пересчете в доллары они упали в 1,7 — 1,8 раза.Немало приезжих вернулись в родные места. Спрос на аренду сократился, а количество предложений выросло. Кризис и массовые сокращения заставили киевлян искать дополнительные источники доходов. Сдача квартир в аренду для многих из них стала существенным подспорьем. В частности, обратили внимание на рынок аренды многие владельцы так называемых «инвестиционных квартир», которые раньше не испытывали нужды в дополнительных доходах от аренды, или ориентировались на рынок продаж.

Примерно до марта цены в гривнах были достаточно стабильны; в апреле во многих сегментах рынка они стали снижаться. Далеко не все владельцы квартир шли на снижение цен.Особенно неохотно уступали владельцы малометражных однокомнатных квартир в спальных районах. Они пользовались тем, что их квартиры и так самые дешевые. В мае-июне арендаторы, испытывающие значительные финансовые затруднения, нередко соглашались платить 2000-2200 гривен за такую квартиру, хотя, добавив несколько сот гривен можно было снять квартиру куда более приличную. Нечто подобное наблюдалось и в других сегментах рынка. Как следствие этого, существенно сократилась разница на аренду одно-, двух- и трехкомнатных квартир.

Летом явно ощущался растущий дисбаланс между ценами спроса и предложения.Многие хозяева пытались поднять цены, арендаторы же, у которых существенно упали доходы, стремились найти жилье такого же качества, но дешевле или за ту же цену, но лучшего качества. Если хозяева не могли объективно оценить перспективы и не соглашались уступать, то оставались без арендаторов.Возникшая в начале кризиса тяга арендаторов к пригородам и городам-спутникам Киева, к началу осени существенно ослабела. Люди убедились, что разница в арендных ставках не покрывает потерю времени и возросшие транспортные расходы. Потому, осенью одними из самых важных критериев выбора квартир были наличие хорошей транспортной развязки.

В конце года рынок аренды был стабилен.В составе предложения заметно выросла доля квартир с качественным ремонтом. Арендодатели старались улучшить жилищные условия (сделать ремонт, приобрести новую технику), чтобы в будущем сдать квартиру дороже. Однако, у потенциальных арендаторов существовал достаточно большой выбор, многие хотели получить за те же деньги свежий ремонт, качественную мебель и бытовую технику, поэтому сдать дороже получается не всегда. Другое дело, что обновление квартиры помогает сдать ее быстрее.

Ставки аренды квартир эконом-класса в декабре

В декабре существенных изменений арендных ставок не произошло. В центральных районах цена аренды на квартиры эконом-класса варьировалась от 3000 до 5000 гривен и в основном зависела от площади квартиры и ее состояния.Чуть дальше от центра ситуация несколько иная. Нижний ценовой диапазон составляет 2200 грн, верхний — чуть не дотягивает до 4000 грн. за однокомнатные, 3000-4300 гривен за двухкомнатные и 3500-5500 за трехкомнатные. Стоимость изменяется в основном за счет удаленности от метро и наличия транспортной развязки.Распределение квартир эконом-класса по уровню комфортности несколько изменилось. Стоимость аренды «квартиры в жилом состоянии» начинается от 2500 гривен; «хороший эконом вариант» от 3000 гривен. В базе практически нет квартир, которые риелторы классифицируют как «дешевые».

Размер торга составлял:

• на однокомнатные и двухкомнатные от 100 до 300 гривен;
• на трехкомнатные от 100 — 400 гривен.

Аренда квартир бизнес-класса в декабре

Согласно нашим данным, в декабре наибольшее количество предложений квартир бизнес — класса было в Дарницком (20,2%) и Шевченковском (15,2%) районах. Распределение заявок на аренду квартир бизнес-класса было иное: основным спросом пользовались Голосеевский, Оболонский и Печерский районы.

Арендные ставки на квартиры бизнес-класса:

Однокомнатные — минимальная 4000 грн; максимальная 8000 грн. Двухкомнатные — минимальная 6000грн.; максимальная 12000 грн. Трехкомнатные — минимальная 7000грн.; максимальная 18000 грн.

Рынок коммерческой недвижимости

Для рынка коммерческой недвижимости 2009 год был очень сложным. Бизнес сворачивался, доходы падали, и это заставляло многие фирмы переезжать в более скромные помещения. Спрос на покупку помещений был минимальный.Особенно сложным было первое полугодие. Относительно устойчивым спрос был лишь на аренду помещений до 100 квадратных метров в районах с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. Владельцы больших офисных и торговых центров были вынуждены резко сбрасывать цены, договариваться с арендаторами о значительных льготах и уступках. Цены аренды снижались до середины лета, чем больше и дороже было помещение, тем интенсивнее.

Во втором полугодии цены аренды были достаточно стабильны, но в каждом сегменте проявлялись свои нюансы. Спрос на аренду коммерческой недвижимости вырос. Правда, он этот был весьма дифференцирован, зависел от размеров помещений и их расположения. Наибольшим спросом пользовались небольшие офисы, а также торговые помещения в оживленных местах.Снижение покупательной способности населения подтолкнуло предпринимателей более активно развивать направление эконом-класса. В спальных районах города открывались магазины площадью до 150 квадратных метров, специализирующиеся на секонд-хенде и стоке. Арендная плата там составляла 100-130 гривен за квадратный метр в месяц. Конкуренцию супермаркетам сегодня составляют и так называемые магазины у дома, небольшого формата с минимальным набором товара. Арендная плата в таких магазинах составляет до 200 грн. за квадратный метр в месяц. Столичным рынком заинтересовались региональные производители, которые готовы открывать сети небольших магазинов определенной специализации.Весьма непростые процессы происходили в крупных торговых центрах. Не выдержав конкуренции, одни сети супермаркетов ушли с рынка, на смену им приходят другие.

Рынок ипотечных кредитов

В течение первых трех кварталов рынок ипотеки практически не работал.Исключение составляли кредиты, предоставляемые инвесторам нескольких вполне конкретных строящихся объектов. Банк, вложивший средства в конкретный дом, был заинтересован в продаже квартир в нем и завершении строительства. Вот и привлекал инвесторов, выдавая кредиты на достаточно «гуманных» (для нашей страны) условиях. В частности, весной 2009 года Кредитпромбанк выдавал инвесторам жилищного комплекса «Брест-Литовский» гривневые кредиты по программе Государственного ипотечного учреждения под 15% годовых сроком на 25 лет с первоначальным взносом не менее 20%. И эти кредиты инвесторы брали достаточно охотно.

Осенью порядка 15 банков заявляли о своих программах кредитования вторичного рынка. Но, судя по всему, лишь немногие из них реально предоставляли ипотечные кредиты. С одной стороны, банкиры опасались дальнейшего падения цен на недвижимость. С другой, весь этот год они были заняты проблемными кредитами, вместе с заемщиками старались реструктуризировать их.Заемщики судились с банками, стараясь оспорить законность выдачи кредитов в валюте. Одни суды удовлетворяли эти иски, другие отменяли принятые судебные решения.

Чтобы смягчить социальное напряжение, законодатели фактически запретили до конца 2010 года выселять должников из залоговых квартир (при условии, что эта квартира единственная). Заодно запретили выдавать банкам кредиты в валюте для покупки недвижимости.Между тем, задолженность по проблемным ипотечным кредитам растет достаточно быстро.По данным Ассоциации украинских банков, в отрасли, именуемой банкирами как «Операции с недвижимостью», по состоянию на 01.10.2009 общая задолженность составляла 78,7млрд.грн, из которых 5,1млрд.грн (или 6,5%) — проблемная задолженность. По состоянию на 01.07.2009 проблемная задолженность составляла 3,3 млрд.грн или 4,3%.

Как следствие всего этого, банки ввели такие жесткие условия кредитования и такие высокие проценты, что за новыми кредитами потенциальные заемщики обращались к ним лишь в случаях, когда для покупки жилья не хватало относительно небольшой суммы. К тому же в течение всей осени банкиры из месяца в месяц поднимали ставки. Если в сентябре средняя процентная ставка по гривневым кредитам на жилье была 22,43%, то в октябре она выросла до 24,56%, а в ноябре до 25,55%. Правда, в декабре она снизилась до 24,83% (данные компании «Простобанк Консалтинг»). Именно поэтому, в течение 2009 года в «Планете Оболонь» было заключено всего две сделки с привлечением ипотечных кредитов (обе — в декабре, и в обоих случаях сумма кредита была существенно меньше первоначального взноса).

Основные выводы по результатам 2009 года

Утверждать, что «ценовой пузырь» существенно сдулся, пока, к сожалению, нельзя. Поскольку в условиях кризиса огромный разрыв между доходами большинства наших граждан и ценами на недвижимость не уменьшился (для многих даже увеличился).Другое дело, что люди, накопившие деньги еще до начала кризиса, стали чувствовать себя на рынке более свободно. Судя по данным риелторов и интернет-форумам, семьи, не успевшие приобрести недвижимость до начала кризиса, нередко стали ориентироваться на более просторные и качественные квартиры, выросло количество потенциальных покупателей, имеющих возможность улучшить жилищные условия без ипотечных кредитов.

Почему же, не смотря на жесточайший кризис, усредненная цена предложений (в долларах США за квадратный метр) снизилась за год лишь на 32,5%, а индекс стоимости на 30,3%? Ведь очень многие опрошенные нами респонденты (в том числе и те, кто постоянно следит за процессами на рынке недвижимости) считали само собой разумеющимся, что цены в 2009 году упадут в разы…В частности, 37 участников конкурса прогнозов, который мы проводили в первом квартале, ожидали, что в 2009 году индекс стоимости киевского жилья снизится не менее чем в четыре раза. Обобщенный прогноз всех 206 участников был тоже весьма убедительным: снижение в 2,1 раза (на 52,6%) http://www.domik.net/mod/forum/index.php?showtopic=15987&st=0. Обобщенный прогноз 171 участника конкурса прогнозов, который мы проводили в конце августа — начале сентября, сводился к тому, что за 2009 год индекс стоимости должен снизиться в 1,8 раза (на 43,7%) http://www.domik.net/mod/forum/index.php?showtopic=20697.Чтобы разобраться в этом очень непростом вопросе, необходимо проанализировать факторы, влияющие на цены.

Основные факторы, способствовавшие падению цен:

• огромный разрыв между ценами на недвижимость и доходами наших граждан;
• огромное количество накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение долговых обязательств, высокая инфляция, постоянные политические противостояния… Список можно продолжать и продолжать). Как следствие этого — отток капиталов и квалифицированных кадров из страны;
• мощнейший экономический кризис в стране и мире;
• сокращение экспорта и инвестиций;
• резкое снижение доходов большинства потенциальных покупателей;
• уход с рынка недвижимости «спекулятивного капитала»;
• прекращение ипотечного кредитования;
• переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, деньгам, имеющимся накоплениям; недвижимость, в значительной мере, утратила свою инвестиционную привлекательность);
• паника, возникшая в разгар кризиса в среде ипотечников, а также инвесторов, вложивших средства в недвижимость;
• развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.

Основные факторы, стабилизировавшие цены в 2009 году:

• особенности ментальности наших граждан, многие из которых относятся к киевской недвижимости, как к одной из основных жизненных ценностей;
• выжидательная позиция банков, не торопившихся выставлять на аукционы залоговые квартиры, обеспечивающие проблемные кредиты;
• недоверие к банковской системе и любым валютам;
• специфика отечественного рынка недвижимости, заключающаяся в том, что большинство сделок — это фактически обмены одной недвижимости на другую (с доплатами и компенсациями);
• крайне ограниченное число альтернативных возможностей размещения накоплений с целью их сохранения;
• проблемы со строительством нового жилья в Киеве, замораживание большинства строек;
• стремление значительной части граждан Украины жить в Киеве. По нашим данным, примерно треть покупателей — приезжие, многие из них продают недвижимость в регионах, а вырученные деньги (плюс накопления) вкладывают в киевскую недвижимость;
• низкая обеспеченность жильем значительной части жителей Киева.

Анализ влияния каждого из этих факторов достаточно объемный труд, результаты которого, сложно втиснуть в одну статью. Потому, если попытаться ответить на поставленный вопрос о резком расхождении прогнозов большинства респондентов с реальными результатами года, то ответ будет следующим. Киевский рынок недвижимости — это во многом рынок натурального обмена, на котором роль денег существенно ограничена. За «квадратные метры» люди расплачиваются (в значительной мере) «квадратными метрами». В других странах люди тоже нередко меняют одни квартиры на другие. Но разница в том, что там, продав недвижимость, вырученные деньги можно направить на любые другие рынки (где перспективы и доходность выше, туда и деньги стекаются). У нас же альтернатив крайне мало. Потому деньги, вырученные на рынке недвижимости, обычно вновь возвращаются на рынок недвижимости.

При этом необходимо учесть наличие весьма значительного числа потенциальных покупателей, ожидающих, когда их материальные возможности совпадут с их жилищными потребностями. На руках у них (очень часто) не только накопленные за многие годы деньги, но и недвижимость, а также средства, полученные от продажи недвижимости. Цены снизились настолько, что некоторые из них в состоянии решить жилищные проблемы без ипотечных кредитов. Купив недвижимость, они во многих случаях порождают целые цепочки сделок-обменов, деньги переходят из рук в руки, и в большинстве случаев каждый последующий «обменщик» добавляет к полученным при продаже деньгам еще и свои накопления. При этом продавцы-обменщики не могут резко сбросить цены, поскольку вырученных денег не хватит для улучшения жилищных условий.Эти факторы и не дают ценам резко упасть. По крайней мере, до тех пор, пока на аукционы не будут выставлены сотни залоговых квартир.

Прогноз на январь и ближайшее будущее

Судя по многолетнему опыту, в январе на рынке недвижимости будут длительные рождественско-новогодние каникулы, деловая активность существенно снизится. Полагаем, что цены при этом продолжат плавное, достаточно медленное снижение.В более отдаленной перспективе (первый квартал, первое полугодие), наиболее вероятный сценарий развития процессов — постепенное снижение цен.Почему именно снижение цен, и почему именно постепенное, мы попытались обосновать в выводах по результатам 2009 года. Полагаем, что в ближайшем будущем вес перечисленных факторов и тенденций существенно не изменится.Полагаем, что ипотека вряд ли существенно повлияет на цены: скорее всего, новых кредитов будет немного, и они будут использоваться лишь в случаях, когда у покупателей уже есть основная сумма, но ее не хватает для улучшения жилищных условий.

Вполне возможно и резкое снижение цен в ближайшей перспективе. Но толчок для такого снижения могут дать либо какие-то чрезвычайные обстоятельства в стране, либо аукционы, на которые будут выставлены сотни залоговых квартир. Если ничего такого не произойдет, то резкое снижение цен (в ближайшей перспективе) вряд ли состоится.Маловероятен и рост цен. Если он и произойдет, то будет лишь реакцией на резкое снижение курса доллара (на первичном рынке — курса гривны, что более вероятно). Хотя, применительно к новому жилью, определенный рост цен вполне возможен: значительное число потенциальных покупателей отдают предпочтение именно ему, а особого задела реально строящихся объектов сейчас нет. На рынке аренды и коммерческой недвижимости цены будут определяться не столько имеющимися накоплениями, сколько реальными (текущими) доходами наших граждан. Естественно, с учетом изменения соотношения спроса и предложения (а оно в значительной мере зависит от динамики изменения цен продаж аналогичной недвижимости).

Если экономика заработает, то доходы жителей Киева (скорее всего) увеличатся, соответственно увеличится и приток иногородних. Арендные ставки при этом вряд ли снизятся. Если же кризис будет продолжаться, то арендные ставки пойдут на спад. Ибо предложение сейчас существенно превышает спрос: свободных квартир простаивает немало, срок экспозиции многих из них затянулся, так что хозяева будут вынуждены уступать. Ну, а если кризис усугубится, то направление тренда однозначно пойдет вниз.

Прогноз на длительный период

Как и год назад, полагаем, что основных сценариев два: плавное снижение цен и резкое. Либо «ценовой пузырь» медленно сдуется (и это, на наш взгляд, был бы лучший вариант), либо он лопнет.Как долго и до каких отметок будут снижаться цены — сказать трудно (слишком велика неопределенность, которая сейчас практически повсюду). Если вынести за скобки все, что связано с борьбой за власть, то ценовые тенденции во многом будут зависеть от политики государства и банков относительно проблемных кредитов (начнутся ли аукционы залоговых квартир и насколько они будут массовыми).

Не менее важный фактор — ситуация со строительством нового жилья. Сокращение строительства препятствует развитию экономики (а, следовательно, тянет цены вниз); но одновременно — это фактор, который не дает упасть ценам на недвижимость.И еще один прогноз. Для подавляющего большинства наших граждан жилье в ближайшее время вряд ли станет более доступным. Ибо основная причина снижения цен на недвижимость — падение доходов потенциальных покупателей.

Ориентироваться на бюджетные деньги и помощь государства в решении жилищных проблем сейчас очень сложно. Хотя и звучат предвыборные обещания о предоставлении массовых ипотечных кредитов под 4% годовых, но таких денег в стране, к сожалению, нет. Правда, их можно попытаться занять под государственные гарантии за рубежом. Но Украина и так накопила изрядные долги. А об источниках их погашения пока мало что известно.

Источник: Информационно-аналитический отдел портала недвижимости www.domik.net

]]> http://estateukraine.wordpress.com/2010/01/14/%d0%be%d0%b1%d0%b7%d0%be%d1%80-%d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%ba%d0%b0-%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%ba%d0%b8%d0%b5%d0%b2%d0%b0-%d0%b8%d1%82%d0%be%d0%b3%d0%b8/feed/ 0 estateinua http://estateukraine.wordpress.com/2010/01/14/forbes-%d1%81%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b0%d0%b2%d0%b8%d0%bb-%d1%80%d0%b5%d0%b9%d1%82%d0%b8%d0%bd%d0%b3-%d1%81%d0%b0%d0%bc%d1%8b%d1%85-%d0%b4%d0%be%d1%80%d0%be%d0%b3%d0%b8%d1%85-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%be/ http://estateukraine.wordpress.com/2010/01/14/forbes-%d1%81%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b0%d0%b2%d0%b8%d0%bb-%d1%80%d0%b5%d0%b9%d1%82%d0%b8%d0%bd%d0%b3-%d1%81%d0%b0%d0%bc%d1%8b%d1%85-%d0%b4%d0%be%d1%80%d0%be%d0%b3%d0%b8%d1%85-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%be/#comments Thu, 14 Jan 2010 16:20:52 +0000 estateinua http://estateukraine.wordpress.com/2010/01/14/forbes-%d1%81%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b0%d0%b2%d0%b8%d0%bb-%d1%80%d0%b5%d0%b9%d1%82%d0%b8%d0%bd%d0%b3-%d1%81%d0%b0%d0%bc%d1%8b%d1%85-%d0%b4%d0%be%d1%80%d0%be%d0%b3%d0%b8%d1%85-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%be/ ]]>

Российский Forbes опубликовал январский рейтинг самых дорогих домов Москвы. Топ-100 составлен на основе базы данных, в которой содержатся 90 тысяч предложений о продаже.

Первое место в рейтинге занял семиэтажный кирпичный дом по адресу Пожарский переулок, 11 (район улицы Остоженки), жилье в котором продается по цене 47,8 тысячи долларов за квадратный метр. Площадь квартир в доме составляет 81-397 квадратных метров.

На втором месте оказалось монолитное 12-этажное здание по Малой Бронной улице (дом 44), квартиры в котором предлагаются по цене 44,8 тысячи долларов за квадратный метр. Площадь квартир — 123-273 квадратных метра.

Тройку лидеров замыкает монолитный шестиэтажный дом, расположенный по адресу Большой Гнездниковский переулок, 3 (район Тверской улицы). Квартиры в этом доме подаются по цене 41,3 тысячи долларов за квадратный метр. Площадь квартир — 118-290 квадратных метров.

На десятом месте рейтинга оказался семиэтажный кирпичный дом на улице Малая Молчановка (8, строение 1) со стоимос тью квадратного метра 33,8 тысячи долларов. На последней строчке топ-100 находится дом в Малом Сухаревском переулке (дом 7), жилье в котором предлагается по цене 16,6 тысячи долларов за квадратный метр.

Издание отмечает, что за прошедший месяц стоимость элитной недвижимости в столице заметно снизилась: «входной билет» в топ-100 подешевел почти на 2 тысячи долларов за квадратный метр.

В конце 2009 года аналитики российского рынка сообщали, что с начала кризиса средняя стоимость элитных новостроек в столице упала на 19 процентов до 16,6 тысячи долларов за квадратный метр, на вторичном рынке цены снизились на 15 процентов до 22,7 тысячи долларов за квадратный метр. Эксперты также отмечали, что объем предложения на столичном рынке дорогих новостроек с начала года снизился в три раза. В третьем квартале 2009 года на первичном рынке дорогого продавалось около 1100 квартир, что составляет 13 процентов от общего рыночного предложения.

Источник: lenta.ru

Подготовил:Юрий Пи́дризPÍDRIZ Media Ukraine

К участию в аукционе приглашаются общественные организации, юридические и физические лица. Заявки принимаются во время аукциона. Стартовая цена здания КГГА – 200 гривен.

В сообщении сказано, что здание, принадлежащее общине города Киева, временно занимает Киевская городская государственная администрация, и это использование является нецелевым. Ведь оно должно использоваться для выполнения функций самоуправления в интересах общины города Киева! А в действительности оно используется «с целью личной наживы чиновников КГГА, депутатов Киеврады и райсоветов города Киева, для незаконной деятельности с целью присвоения имущества, принадлежащего общине города Киева, для систематического нарушения прав киевлян».

Как говорится в сообщении, аукцион объявлен, исходя из положений Конституции Украины, а также Законов Украины «О местном самоуправлении в Украине», «О государственной службе», «О столице Украины – городе-герое Киеве», «О борьбе с коррупцией», «О местных государственных администрациях», устава территориальной общины города Киева – в связи с нецелевым использованием упомянутого здания.

Организатором аукциона является книжный магазин «Сяйво», а проводить его будут Виталий и Дмитрий Капрановы. Деньги, вырученные от продажи штаб-квартиры Черновецкого, собираются направить на закупку книг для киевских библиотек.

Братьев Капрановых знает вся Украина. Они талантливы и самобытны, а главное – по-настоящему интеллигентны. Как они говорили в одном из своих интервью, «наши политики и, так сказать, экономики сошлись на том, что культурные запросы общества сводятся к девкам и футболу», более того, с помощью политологов довольно успешно внушают обществу, что присущая политике и бизнесу грязь присуща всем». Но более подробно свои идеи авторы изложили в философско-хулиганском романе «Размер значения не имеет», напечатанном в 2006 году.

Марина КорчевскаяПортал Est!

Кроме того, в 2010 году из бюджета города будут выделены средства на строительство 11-ти школ и 2-х блоков начальных классов на 6-9 тыс. мест, 25-ти детских сада почти на 5 тыс. мест, 4-х поликлиник, 2-х больничных корпусов, 4-х физкультурно-оздоровительных комплексов и 2-х музыкальных школ.

Правительство Москвы отмечает, что важнейшей частью жилищной программы столицы станет предоставление до 1 мая 2010 года нового жилья участникам и инвалидам Великой Отечественной войны.

В 2009 году – несмотря на кризис – московские власти выполнили свои социальные обязательства полностью: в столице построено 750 тыс. кв. метров жилья по городским социальным программам, 9 школ и 5 школьных пристроек на 7,5 тыс. мест, 31 детский сад на 4,2 тыс. мест, 2 поликлиники, 2 больничных корпуса и 21 физкультурно-оздоровительный комплекс.

Марина КорчевскаяПортал Est!

На турбазе -  без единого разрешительного документа – жилье сдавалось в наем по цене 40 грн. с одного человека. Как сообщает ИА «Крым», согласно составленному протоколу описано 4 одноэтажных деревянных домика, 1 деревянный двухэтажный дом, 1 каменный одноэтажный дом – всего 31 номер на 90 койко-мест. Материалы по данному факту будут переданы в суд.

А в Ялте сотрудники налоговой службы обнаружили подпольную мини-гостиницу, хозяйка которой предоставляла услуги гражданам по кратковременному проживанию по цене 200 грн. в сутки – опять же без разрешающих документов. По результатам проверки составлен протокол, согласно которому четырехэтажное здание мини-гостиницы на 6 номеров описано.

Аналогичное нарушение было выявлено и в одном из ялтинских пансионатов, работник которого расселял гостей по цене 60 грн. с человека, не имея разрешительных документов. В результате описано 4 корпуса пансионата на 21 номер.

Марина КорчевскаяПортал Est!

К концу декабря рыночное предложение ограничивалось всего 443 единицами жилья. Только в декабре запас квартир уменьшился на 8,5%.

За последний год жилищные резервы в Хайфе сократились на 50%, на юге – на 40%, в Тель-Авиве – на 20%, на севере страны – на 10%, в Иерусалиме – на 3%.

На сегодняшний день запас нового жилья, находящегося на разных стадиях строительства, составляет 8220 единиц, что на 25% меньше аналогичного показателя в начале прошлого года.

Наиболее остро проблема со строительством нового жилья стоит в Хайфе и других городах на севере Израиля. Здесь резервов жилья хватит только на 8 месяцев.

Марина КорчевскаяПортал Est!

Принятие европейских стандартов – большой шаг вперед, который позволит расширить экспорт белорусской продукции на рынки Центральной и Восточной Европы, а также снять технические барьеры, возникавшие при реализации в Беларуси инвестиционных проектов.

Кстати, ранее для повышения конкурентоспособности стройматериалов белорусского производства были утверждены регламентирующие технические требования и методы испытаний строительных материалов и изделий, соответствующие европейским и международным нормам стандартов СТБ EN и СТБ ISO. Это дало право предприятиям-экспортерам наносить СЕ-маркировку на свою продукцию и экспортировать ее в страны Евросоюза.

Марина КорчевскаяПортал Est!

Заемщики остались без жилья, банкиры – без процентов по ипотеке, а застройщики не могут выполнить свои обязательства. Поэтому застройщики считают, что к сортированию портфеля ипотечного кредитования банки должны подойти более жестко.

По данным Ассоциации «Региональное строительство», объем ипотечного рынка Украины на сегодняшний день – 10 млрд. евро. Это около 10% ВВП Украины или по 260 евро на каждого жителя страны, включая младенцев. Это рынок, который сегодня может купить любой более или менее серьезный иностранный инвестор.

Застройщиков волнует вопрос, где  взяться дешевые длинные ресурсы, на которых, собственно, и работает ипотека. Но банкиры не спешат говорить о будущих кредитах. Хотя застройщики предлагают банкам выбрать наиболее перспективные недостроенные объекты, и готовы их достраивать.

Многие банки заявляют о том, что кредитуют и будут кредитовать готовое жилье. Но, по мнению застройщиков, сегодняшнее кредитование под 25% – это или невозвратные кредиты, или кредиты, выданные для спекулятивных целей.

Марина КорчевскаяПортал Est!

В конце декабря представители Украины и Польши обследовали несколько десятков деревянных церквей Карпатского региона по обе стороны границы. Среди них определили по 8 объектов от каждой страны. Уже в январе в ЮНЕСКО будут направлены обращения с предложением занести их в списки мирового культурного наследия.

В свою очередь, ЮНЕСКО предлагает взять под свою опеку и защиту почти десяток уникальных деревянных церквей Западной Украины, оставшихся за многие столетия аутентичными. Это образцы храмов лемковской, бойковской, гуцульской и галицкой школ.

В Рогатине Ивано-Франковской области нужно спасать церковь Святого Духа постройки 1598 года. Требует реставрации и защиты от разрушения  деревянная церковь Святого Юра в Дрогобыче, церковь Святого Духа в с. Потелич, церковь Собора Богородицы в с. Матков, церковь Святой Троицы в г. Жовква и др.

Все это – настоящие шедевры деревянного зодчества, которые могут прославить Украину на весь мир!

В сентябре 2010 года будет подан пакет документов для технической оценки заявки, и в январе 2011 года будет подана окончательная заявка от двух государств – Украины и Польши. Окончательно закрепиться в мировом списке деревянные храмы могут уже в 2012 году, когда пройдут всю процедуру.

В странах Европы, Америки, в Японии к дереву относятся  с уважением и прилагают много усилий для сохранения старинных деревянных храмов. Например, в Японии каждые 20 лет деревянные храмы разбирают, детали старательно обрабатывают специальными растворами, собирают и возвращают на их законное место.

Марина КорчевскаяПортал Est!